Source : Rákóczi Collective

Rákóczi Collective - Alternatives à l’accession à la propriété individuelle

3 octobre 2017 Levente Polyák Print This Post

En 2011, une douzaine de jeunes se sont retirés pendant un week-end dans l’une des banlieues de la capitale hongroise pour discuter des différentes possibilités d’accession à la propriété individuelle et pour dessiner les contours d’un éventuel modèle de cohabitation.

Par Ágnes Gagyi, Csaba Jelinek, Zsuzsanna Pósfai et Márton Szarvas pour le magazine Autoportret

Initiative Images by Community Living

Contexte et contexte

En 2011, une douzaine de jeunes se sont retirés pendant un week-end dans l’une des banlieues de la capitale hongroise pour discuter des différentes possibilités d’accession à la propriété individuelle et pour dessiner les contours d’un éventuel modèle de cohabitation.

Le groupe a été coagulé par des étudiants et de jeunes intellectuels connectés par le biais de plusieurs projets politiques et civiques, et a utilisé un spacieux appartement délabré collectivement loué au centre-ville de Budapest pour leurs réunions - et certaines pour vivre.

L’un des résultats de cette discussion a été un article de blog intitulé "Pourquoi avez-vous besoin de 30 machines à laver dans un condominium ?".

À travers cette métaphore, il a souligné les avantages potentiels des modes de vie collectifs : les ressources peuvent être partagées et un contrôle collectif peut être exercé sur l’habitat le plus immédiat des résidents.

Le poste a catalysé un débat en ligne plutôt émotionnel et les initiateurs ont continué à organiser des réunions autour de ce sujet.

Ils ont formé un groupe informel nommé d’après la rue où se trouvait leur appartement loué collectivement : Rákóczi Collective (RC).

Dans les années à venir, ils ont organisé cinq appartements loués collectivement, où 28 personnes vivaient pour des durées plus ou moins longues, créant ainsi un système de règles et de rituels organisant la cohabitation selon les principes d’optimisation collective des ressources partagées.

Tous les auteurs de cet article sont devenus membres de ce collectif, et les résidents de ces appartements ces dernières années.

Dans ce qui suit, nous allons nous concentrer sur les deux dernières années, lorsque la quasi-douzaine de membres de RC ont décidé de réorganiser ses institutions afin de mettre en place le premier projet de logements collectifs appartenant à des coopératives en Hongrie.

Le but de cet article est double.

Dans un premier temps, nous présenterons une analyse auto-réflexive, auto-ethnographique du collectif Rákóczi.

L’histoire de notre collectif n’est pas (encore) une histoire de succès : après quelques tentatives pour réaliser un co-logement en copropriété, nous nous sommes heurtés à divers obstacles.

Le deuxième objectif de l’article est de faire valoir que, de notre point de vue, ces obstacles sont avant tout structurels et enracinés dans la position structurelle de la Hongrie à la périphérie de l’Europe.

Ainsi, bien que les exemples d’Europe de l’Ouest soient réellement une source d’inspiration, ils ne nous offrent pas de solutions claires aux obstacles qui sont encodés dans le paysage institutionnel où nous devons travailler.

En conséquence, nous nous opposons aux discours qui expliqueraient le succès des groupes d’Europe occidentale et le manque de groupes existants en Europe de l’Est en tant que phénomène essentiellement culturel (cf. "le manque d’expérience organisationnelle", "le manque de professionnalisme", « Attitudes différentes », etc.).

Afin de comprendre l’histoire de RC, nous introduisons d’abord brièvement la structure de propriété du système de logement en Hongrie et à Budapest.

En raison du processus de privatisation qui a eu lieu au début des années 90, alors que les gouvernements locaux manquaient cruellement de capital, la Hongrie est également réputée pour ses taux d’occupation élevés par ses propriétaires.

En 2016, 98% des appartements hongrois appartenaient à des particuliers et 90% d’entre eux étaient occupés par leur propriétaire.

Seuls 8,3% des appartements étaient loués, y compris les 1,3% détenus par les municipalités. À Budapest, 5% des appartements appartenaient à des municipalités (la plupart d’entre eux étant des loyers) et les loyers privés s’élevaient à 10,5% en 2015. Ainsi, même dans la capitale, près de 85% des appartements sont occupés par leur propriétaire.

Ces dernières années, les prix des logements et les loyers ont rapidement augmenté : à partir de 2014, ils ont doublé à Budapest.

Ce processus rend de plus en plus difficile l’accès au logement pour les pauvres et les jeunes, que ce soit par l’acquisition ou par la location.

De plus, les disparités territoriales sont énormes, avec la « ghettoïsation régionale » en préparation, ce qui conduit à une ségrégation croissante. Le taux de mobilité spatiale dans le pays est très faible, de sorte que les personnes ont peu de chance de s’adapter à la restructuration économique et de se déplacer où elles pourraient trouver un emploi plus facilement.

Les loyers publics pourraient atténuer ces tensions, mais en Hongrie, la grande majorité des logements sociaux appartiennent aux municipalités locales et, étant donné les systèmes de gouvernement local décentralisés et sous-financés, ils tentent de se débarrasser de leurs stocks restants.

La plupart de ces locations publiques sont en très mauvais état en raison de la maintenance systématique et il est extrêmement difficile d’avoir accès même à ces logements délabrés.

Le secteur locatif privé est également dysfonctionnel en termes d’aide aux pauvres et aux jeunes.
La réglementation légale des locations privées est très faible, ce qui rend les locataires extrêmement exposés à la volonté (bonne ou mauvaise) de leurs propriétaires.

Les prix du marché ne sont pas réglementés et le système fiscal pousse beaucoup de propriétaires vers les marchés gris et noir, ce qui rend les locataires encore plus vulnérables. Il n’est pas exagéré de prétendre que la crise du logement se développe en Hongrie depuis les années 80.

Une perspective historique est également essentielle pour s’attaquer à la crise du logement en Hongrie.

Depuis 1989, la politique du logement n’a que très peu d’importance dans la politique gouvernementale (comparée à son importance politique pendant le régime socialiste à parti unique, où, par exemple, entre 1960 et 1975, un million de nouveaux appartements ont été construits).

Depuis les années 1980, les quelques subventions publiques destinées au logement ont systématiquement soutenu la propriété privée et privilégié les citoyens les plus aisés.

La plus dramatique parmi ces politiques - en termes d’effets sociaux préjudiciables - a été l’introduction d’hypothèques libellées en devises étrangères dans les années 2000 : après la crise mondiale de 2008, des centaines de milliers de personnes ont dû faire face à une augmentation exponentielle de leurs acomptes. évolution des taux de change entre le forint hongrois et les devises étrangères (principalement le franc suisse), ainsi que des taux d’intérêt variables.

La situation actuelle du logement en Hongrie est désavantageuse pour de nombreux groupes sociaux, parmi lesquels nous voudrions en souligner deux.

Les « perdants » les plus évidents sont les pauvres.

Ils achètent soit très bon marché dans des zones isolées (essentiellement rurales), où les emplois et les services sont très rares, soit ils tentent d’entrer sur le marché de la location.

Mais les locations publiques ne sont pas accessibles, alors que les locations privées sont très peu sûres et assez chères.

Dans ce contexte, les arrangements informels (usure liée au logement, construction illégale ou autres solutions précaires dans leurs réseaux de parenté) se multiplient.

L’autre groupe évidemment défavorisé est celui des jeunes.

Sans avoir des antécédents familiaux capables d’un soutien financier, nous n’avons aucune chance d’entrer dans des maisons décentes.

Un loyer moyen d’un appartement d’une pièce dans le centre-ville de Budapest représenterait 80% du salaire médian et 60 à 70% du salaire d’un professeur assistant.

Comme tous les membres de RC sont de jeunes intellectuels, ces données expliquent pourquoi nous avons dû réfléchir à des solutions de rechange aux logements classiques.

Bien que notre position sociologique ait été l’une des principales motivations de la formation de CR, il existait une autre source d’inspiration importante.
De nombreux membres de RC (et les résidents de nos appartements en location) ont été membres pendant leurs études universitaires au Collège d’études avancées en théorie sociale (Társadalomelméleti Kollégium, TEK). Les collèges sont des institutions spéciales dans le système d’enseignement supérieur hongrois : ce sont des organisations d’étudiants auto-organisées, qui tournent généralement autour d’une discipline spécifique.

Dans le cas de TEK, il s’agissait d’une théorie sociale critique. Les membres des collèges proposent des activités professionnelles extrascolaires à la fois pour leurs membres et pour le grand public. Dans le cas de TEK, ces activités ont été associées à une expérience de la vie collective et à une forte tradition d’organisation autonome. TEK étant institutionnellement affilié à l’Université Corvinus de Budapest, il dispose d’un espace dans l’un des dortoirs du centre-ville de Corvinus.

Les membres du TEK ont la possibilité de vivre, de cuisiner et de travailler ensemble. À la fin de leurs études à TEK, certains membres souhaitent continuer à vivre collectivement. Ils ont été intégrés dans les activités de RC.

Enfin, les activités civiques et sociales des membres ont été impliquées parallèlement à la création de la RC et ont été rattachées à une nouvelle vague de politique de gauche en Hongrie.

Ce que poursuit RC est le mélange de deux objectifs.

L’un est la vie collective dans une forme de co-logement, l’autre est d’avoir une forme de propriété collective (éventuellement sous la forme d’une coopérative).

Nous sommes conscients que ces deux choses (cohabitation et copropriété) pourraient être traitées séparément (comme le montrent nos récentes tentatives plus pragmatiques décrites dans la dernière section), mais pour le moment, nous souhaitons atteindre les deux.

Au-delà de l’objectif de sécuriser notre propre situation du logement d’une manière différente de celle disponible sur le marché du logement hongrois, nous avons également une motivation politique.

Nous sommes fermement convaincus que la création de biens communs - en particulier dans le domaine extrêmement sensible du logement - qui ne relèvent pas du processus purement lié au marché contribue à une société meilleure et plus juste.

Ainsi, nous imaginons la première matérialisation future de la RC comme un cas permettant de construire un modèle accessible à un groupe de personnes plus diversifié que notre groupe.

Qu’avons-nous fait pour atteindre nos objectifs jusqu’à présent ?

En 2015, les membres de RC ont décidé de lancer un processus systématique d’organisation dans cette direction.

Nous avons créé des groupes de travail spécialisés dans les domaines juridique, financier, international et immobilier, et établi des partenariats avec d’autres organisations.

Nous nous sommes alliés à un groupe de jeunes architectes ayant pour objectif de vulgariser les modèles de cohabitation en Hongrie ( initiative Community Living ), nous avons collaboré avec le plus important groupe de réflexion hongrois dans le domaine des études urbaines (Metropolitan Research Institute) et nous avons pris contact avec Western European groupes (comme le groupe allemand Mietshäuser Syndikat, un réseau de plus d’une centaine de groupes de co-logements allemands).

Dans ce qui suit, nous soulignerons quelques points essentiels sur la question de l’appropriation à partir de l’expérience du travail intensif des deux dernières années.

Dans la section suivante, nous soulignerons les obstacles structurels (institutionnels, financiers, etc.) auxquels un groupe comme le nôtre doit faire face dans la périphérie post-socialiste de l’Europe.

Après cela, nous nous concentrerons sur les différentes options possibles qui pourraient potentiellement surmonter (certains) ces obstacles.

Nous présenterons ici nos expériences de terrain sur le terrain, mettant en lumière les réactions des municipalités et des entreprises face à nos propositions. Enfin, nous conclurons par une discussion sur la manière dont nous prévoyons de résoudre les difficultés structurelles à l’avenir.

Contraintes institutionnelles et financières

Le modèle de logement que nous souhaitons établir est celui dans lequel le bâtiment abritant le projet de logement communautaire appartient à une coopérative de logement.

Les habitants n’auraient pas de droits de propriété individuels et leur statut foncier serait pratiquement une location stable à long terme (idéalement, tous les habitants devraient également être membres de l’entité légale de la coopérative de logement).

Dans le modèle que nous avons développé, les seules obligations des individus en échange de la vie dans la coopérative de logement seraient de payer des loyers mensuels et de participer aux processus collectifs de gestion du bâtiment et de sa vie quotidienne.

Les droits de propriété appartiendraient à l’entité légale de la coopérative de logement, ce qui garantirait également les finances nécessaires à l’acquisition de la propriété.
Le capital de la coopérative serait constitué par des emprunts bancaires et des emprunts privés.

Ce dernier peut être donné à la coopérative par des membres ou des supporters extérieurs, et un intérêt est payé par la coopérative dans un délai mutuellement accepté.

Les locataires versent à la coopérative un loyer mensuel qui couvre les remboursements mensuels ainsi que les coûts des emprunts bancaires et privés.

Si les prêts sont remboursés, les membres décident du loyer, ce qui permet de couvrir les coûts de maintenance et les investissements destinés à d’autres projets de logement.

La valeur de ce modèle réside principalement dans son accessibilité et sa flexibilité du point de vue des habitants : ceux-ci n’ont pas besoin de posséder de capital ou de s’endetter individuellement pour devenir membre de la coopérative, et si les situations de la vie changent, il est également facile quitter, car aucune contribution financière initiale n’a été faite et il n’y a rien à rembourser. En outre, ce modèle permettrait de surmonter le fardeau du risque assumé individuellement inhérent à la propriété privée individuelle.

Le risque que nous visons à surmonter est principalement celui d’un endettement individuel important, condition préalable à l’obtention de la propriété privée pour la majorité de la société hongroise.

En plus d’éviter l’endettement individuel, nous pensons qu’un tel modèle de propriété permettrait de surmonter l’une des contraintes fondamentales du système de logement hongrois : notamment, le seul moyen de garantir des conditions de logement sûres et stables consiste à acquérir des propriétés privées, conduisant à une rigidité extrême. pour les décisions ultérieures.

Nous pensons que le trope selon lequel tous les Hongrois « préfèrent culturellement » l’accession à la propriété privée individuelle est totalement trompeur et découle du fait que la plupart des gens n’ont pas d’autre choix de se loger ou d’avoir la possibilité de vivre à long terme dans la stabilité du logement. (sans même mentionner que la crise hypothécaire de ces dernières années a montré à quel point cette stabilité est illusoire).

Cependant, alors que nous progressons dans la concrétisation de ce modèle d’appropriation coopérative, nous rencontrons continuellement des difficultés structurelles, principalement en termes de ressources financières disponibles pour un tel projet.

Si nous pensons à un modèle dans lequel la coopérative de logement obtient des droits de propriété (ce que nous considérons comme politiquement important pour retirer la propriété du marché et garantir une véritable autogestion), un investissement en capital plus important est inévitable. Le problème le plus important auquel nous sommes confrontés est la source potentielle de cet investissement plus important.

La solution la plus « propre » serait d’obtenir des ressources auprès d’une institution financière.

Parmi les autres options, citons une forme de financement participatif / attirant de nombreux petits investisseurs, fixant des exigences de fonds propres pour les nouveaux membres ou recherchant un investisseur important.

Toutes ces dernières solutions nécessitent beaucoup plus de travail et de capacités organisationnelles et créent des situations individuelles pour chaque projet de logement, ce qui n’est pas facile à reproduire.

Dans les pays où le stock de logements coopératifs est important, il existe généralement un moyen d’obtenir un financement plus important en une somme, qui peut ensuite être géré par la coopérative.

Dans la section suivante, nous explorons les raisons pour lesquelles une source de financement institutionnelle aussi importante s’est avérée jusqu’à présent indisponible dans notre contexte. Après cela (dans la dernière section), nous décrirons quelques autres structures de financement « d’assemblage » que nous considérons comme des options possibles dans cette situation.

Le manque de ressources financières institutionnelles pour une coopérative de logement

Tout d’abord, aucun acteur présent sur le marché de l’habitat hongrois n’aurait l’expérience nécessaire pour financer des logements locatifs à long terme.

Même si nous laissons de côté le projet politique d’un espace de vie géré collectivement et considérons un instant une coopérative de logement simplement comme une institution fournissant des logements locatifs : il n’y a aucune expérience en Hongrie en matière de logement locatif géré par des institutions (la plupart des logements locatifs appartiennent à de petites personnes investisseurs possédant quelques unités).

Cela signifie que des ressources financières sont disponibles pour
A) la propriété individuelle par le biais d’hypothèques individuelles ;

ou B) pour la construction à vendre.

Ces derniers fonds sont à la disposition des entreprises à court terme - car ils sont calibrés pour un chiffre d’affaires relativement court ; avec de nouveaux logements vendus relativement rapidement après la construction.

Cette structure des fonds disponibles signifie que, pour les acteurs économiques plus importants du marché du logement, il ne vaut pas la peine d’investir dans le logement locatif, même sur une base de marché, car ils devraient accepter des rendements sur une période plus longue de 15 à 20 ans au lieu de deux. 3 ans (qu’ils peuvent générer s’ils se développent pour une vente immédiate).

Si nous pensons au logement locatif dans une structure non commerciale et à but non lucratif, les rendements seraient évidemment encore plus bas et plus lents.

Un financement à long terme bon marché n’est pas disponible sur le marché du logement hongrois.

Cela signifie que le crédit canalisé vers le logement est systématiquement plus coûteux et est émis dans des conditions moins favorables que dans les économies « centrales ».

C’est en grande partie une conséquence de la position structurelle de la Hongrie dans l’économie mondiale et européenne.

Sur les marchés (semi) périphériques, considérés comme plus risqués et où les gouvernements ont souvent une capacité de négociation plus faible, les acteurs économiques s’attendent à des rendements plus élevés et plus rapides.

En termes de financement du logement, cela signifie qu’en Hongrie, ils ne sont pas disposés à accorder un crédit bon marché (avec un taux d’intérêt inférieur à 5%) pendant une période de 20 ans, comme ils le feraient par exemple en Allemagne.

Ce type de ressources à long terme et bon marché pour le financement du logement ne sont disponibles que dans des endroits considérés comme des marchés du logement stables et où les acteurs financiers sont incités à conserver leur argent pour longtemps, même s’il ne génère pas de bénéfices importants.

Le marché de l’habitation allemand ou suisse est un tel « refuge », alors que les marchés de l’habitation d’Europe centrale et orientale (et d’Europe méridionale !) Constituent plutôt le terrain du capital-risque et de la rentabilité élevée.

C’est plutôt une mauvaise nouvelle du point de vue d’une coopérative de logement potentielle, où l’accessibilité financière est un objectif important.

Ainsi, la réponse potentielle pourrait être de ne pas s’attendre à des ressources importantes d’un mécanisme basé sur le marché tel que le crédit bancaire.

Cela nécessiterait toutefois la disponibilité de sources alternatives, telles que le soutien du gouvernement ou d’importantes économies individuelles.

Dans la plupart des endroits où les modèles de logements coopératifs peuvent facilement se développer, il existe un certain soutien politique : un soutien financier idéal, mais au moins institutionnel et juridique.

Ce genre de cadre nous manque, au contraire ; La politique du logement en Hongrie (telle que développée dans la section précédente) est entièrement axée sur la promotion de l’accession à la propriété individuelle et est basée sur l’idéologie conservatrice de la famille nucléaire.

Image (c) Initiative de vie en communauté

En résumé, les mécanismes de financement publics ou qui pourraient être utilisés spécifiquement pour la création d’une coopérative de logement ne sont apparemment pas disponibles en Hongrie (bien que nous espérons que nos travaux permettront de mettre à disposition de tels mécanismes à l’avenir). .

Cela signifie toutefois que différents types de compromis doivent être faits et qu’une plus grande créativité est requise pour la création d’une coopérative de logement.

Dans la section suivante, nous présenterons brièvement d’autres modèles de financement et de propriété que nous avons explorés.

La question est toujours de savoir quel compromis nous sommes disposés à faire en termes d’appropriation et de prise en charge du risque par rapport à la structure de type idéale que nous avions initialement envisagée.

Expérimenter différentes formes de propriété en réponse aux obstacles rencontrés
RC a expérimenté plusieurs solutions permettant de surmonter les contraintes structurelles et le manque de soutien institutionnel décrit ci-dessus.

Le collectif (1) négocié avec différents acteurs étatiques pour acquérir des opportunités de location à long terme de biens publics, nous (2) avons essayé de persuader les acteurs privés d’investir dans un tel projet et (3) au travers de négociations avec des institutions financières, nous avons développé une alternative. dans ce cas, la coopérative est propriétaire du bien, tandis que les membres individuels s’endettent ou investissent des capitaux dans le projet.

Les dilemmes et contraintes suivants ont été soulevés lors des négociations avec les acteurs privés et publics.

Les premier et deuxième modèles sont des scénarios de location à long terme (d’un acteur public ou d’un investisseur privé).

C’est actuellement une option attrayante pour nous, car elle permettrait de concrétiser le projet sans avoir besoin d’attirer des capitaux importants - ce qui semble actuellement être l’obstacle le plus important.

Dans un immeuble en location, nous pourrions développer notre modèle de fonctionnement et nous concentrer sur le développement des institutions et des communautés, au lieu de supporter le fardeau énorme d’une dette et la pression pour générer en permanence un flux de trésorerie important afin de pouvoir la rembourser.

Le compromis important dans ce cas est que nous serions dépendants du propriétaire de la propriété.

Jusqu’à présent, nous n’avons pas réussi à négocier une configuration qui nous serait favorable, généralement parce que des acteurs externes ne sont pas disposés à prendre le risque du projet.

Le troisième modèle est un scénario dans lequel nous pourrions acheter une maison collectivement - mais en raison des contraintes importantes qui pèsent sur la mobilisation de capitaux, le risque devrait être assumé individuellement par certains membres et la responsabilité financière serait inégalement répartie.

Location à long terme d’une municipalité

RC a été en contact avec plusieurs municipalités des districts de Budapest et a également essayé de développer une solution permettant à la municipalité unifiée de la ville de fournir le bien pour le projet.

Alors que, dans le premier cas, plusieurs maires et membres du personnel administratif ont manifesté leur intérêt pour le logement coopératif, dans le cas de la municipalité de la ville, les négociations ont abouti à une impasse. La municipalité de la capitale possède plusieurs maisons vides.

Au début de 2010, les services culturels et sociaux, tels que les écoles, les dortoirs ou les foyers pour travailleurs, étaient centralisés dans les mains de la ville, alors que les politiques d’austérité ne les permettaient plus.

L’idée initiale de RC était que nous approchions des institutions qui gèrent une telle propriété et fournissions une solution permettant à RC de la louer et de la rénover à long terme.

Selon la loi sur la gestion immobilière, un investisseur ou tout acteur privé peut louer un immeuble pour une durée de 15 + 5 ans après un appel d’offres, mais dans le cas de la municipalité de Budapest, nous avons rencontré plusieurs contraintes qui limitent l’espace de manœuvre de l’administration, et par conséquent la réalisation d’un tel projet.

Premièrement, le statut juridique de ces propriétés en limite l’utilisation. L’utilisation de ces maisons est limitée, car la fonction d’origine (éducation, restauration, bureau, etc.) limite la finalité de leur location.

Deuxièmement, comme la répartition de la main-d’œuvre liée à la manutention des biens est prescrite en fonction de leur utilisation, la modification du statut juridique des biens implique que différentes institutions de l’État se chargent de la procédure administrative de location.

Ce processus de modification du statut juridique et de l’acteur étatique avec lequel RC négocie implique qu’un acteur politique situé à un niveau hiérarchique supérieur doit superviser le projet et fournir un soutien politique dans le même temps.

Par conséquent, pour pouvoir louer dans la capitale, il faut obtenir une aide politique, qui supervise toute la procédure depuis le début.

En examinant de plus près la transformation actuelle de l’État hongrois, nous constatons la mise en place d’un système de clientèle où les accords politiques sont étroitement liés aux politiques des partis et des classes.

La dépendance de la bonne volonté des acteurs politiques qui est un tel processus aurait constitué, et le fait qu’il l’aurait rendu visible au niveau du bureau du maire de Budapest aurait mis en péril la durabilité du projet.

Par conséquent, après six mois de négociations, nous n’avons pas poursuivi nos expériences dans cette direction.

Tandis que la politique au niveau de la ville est trop liée au niveau national des négociations politiques, l’administration et la politique au niveau du district ont une relative autonomie par rapport à cela.

Au cours de la dernière année, RC a contacté plusieurs municipalités de district, leur demandant si elles hébergeraient un tel projet en fournissant des propriétés de leur portefeuille.

Bien que le concept de logement à loyer ciblant les jeunes soit présent dans les idées politiques contemporaines des municipalités, il repose sur l’idée que des logements temporaires bon marché devraient être fournis aux jeunes entre le moment où ils quittent la maison familiale et deviennent propriétaires de leur maison permanente.

Il cible exclusivement les jeunes couples de la classe moyenne, en se basant sur l’idée de l’accession à la propriété comme base d’une famille nucléaire.

On imagine que lorsque les gens augmenteront leur salaire ou leur capacité à obtenir des prêts au cours de leur carrière, ces jeunes couples déménageraient. Au cours des négociations avec plusieurs municipalités, le projet de CR a été poussé dans le sens voulu, nos interlocuteurs ont mis en avant les idées conservatrices de l’espace de vie idéal, telles que l’inscription de la propriété sur la nature humaine ou le partage en tant que source de conflit.

Outre ces incompréhensions conceptuelles, qui peuvent être surmontées lors de négociations et d’un partenariat à long terme, nous avons rencontré plusieurs contraintes structurelles.

Le capital nécessaire à la rénovation du bien immobilier ne peut être mobilisé qu’avec des emprunts bancaires.

Toutefois, comme la collectivité n’est pas le propriétaire du bien immobilier, la municipalité devrait être la garante de l’hypothèque.

Cependant, en raison de l’endettement antérieur des municipalités et de l’absence de modèles de travail similaires à ceux de notre projet, celles-ci hésitent à nous fournir une garantie hypothécaire.

Le projet immobilier Oura est également en concurrence pour les bâtiments vides avec l’essor des écoles alternatives.

Avec la centralisation et l’uniformisation de l’enseignement et la restructuration de l’enseignement en faveur de la formation professionnelle destinée aux industries délocalisées des principaux pays européens, les élites et les classes moyennes hongroises inscrivent de plus en plus leurs enfants dans des écoles privées. Ce marché utilise également des propriétés abandonnées appartenant à la municipalité.

Location d’un gros investisseur

Un autre modèle de financement, que nous avons exploré dans le cas d’une petite maison mise en vente par un particulier, consistait à coopérer avec un investisseur plus important qui achèterait la propriété avec un accord à long terme avec RC. de location.

Ce scénario aurait bien fonctionné avec plusieurs principes de base du collectif, sans avoir à mobiliser le capital pour l’acquisition nous-mêmes (nous n’aurions payé que les coûts de rénovation).

Toutefois, les investisseurs potentiels auraient soit exigé des rendements élevés sur leur investissement, ce qui pourrait compromettre le caractère abordable du projet, soit, plus important encore, considéré qu’il s’agissait d’un investissement trop risqué.

Ce dernier point est particulièrement intéressant et nous a semblé paradoxal, car la coopérative d’habitation générerait un flux de revenus régulier tout en assumant les coûts de gestion du propriétaire.

Cependant, les investisseurs y voyaient un « produit non existant » sur le marché de l’habitation hongrois qu’il serait difficile de vendre en cas de défaillance de notre projet.

Une propriété aménagée pour les besoins d’une coopérative d’habitation (en particulier dans ce cas, qui aurait été conçue de manière architecturale de manière assez intégrée) serait trop coûteuse pour être reconvertie en appartements individuels (qui pourraient ensuite être vendus avec une certitude accrue).

Le processus de négociation pour une propriété spécifique dans l’une des zones résidentielles aisées de Budapest a montré à quel point l’investissement lié au logement était extrêmement sélectif en Hongrie.

Même si cette zone est très chère et très populaire parmi les ménages individuels pour acquérir une propriété, cela semblait risqué du point de vue de l’investissement, car ce n’était pas dans le petit centre-ville.

Ce niveau très élevé d’aversion pour le risque est caractéristique des petits investisseurs individuels. Nous pensons que si des propriétaires institutionnels plus importants pouvaient être mobilisés en faveur d’un tel projet, alors ce modèle serait réalisable. Cependant, dans le cas d’un propriétaire plus important, notre vulnérabilité augmenterait également.

Un autre obstacle potentiel dans ce modèle est le fait que, bien que des formes alternatives d’investissement avec des rendements beaucoup plus rapides existent pour ceux qui sont intéressés à investir sur le marché du logement (tels que l’achat d’appartements individuels à des fins de location touristique ou ordinaire), un certain engagement idéologique ou un engagement personnel / l’intérêt serait probablement nécessaire.

Ce n’est pas impossible, mais réduit le cercle des investisseurs potentiels. Notre principal « avantage » par rapport à ces autres formes d’investissements liés au logement est que nous pourrions générer un flux de revenus calculable à long terme et assumer des tâches de gestion.

Propriété collective à risque individualisé

Au cours des négociations avec les instituts financiers, nous avons constaté que les banques hésitaient à accorder des prêts aux coopératives.

Ici, nos interlocuteurs ont fait valoir que la répartition de la responsabilité financière n’est pas claire. Ils ont fourni à RC deux options.

Soit une ltd. demande un prêt à l’investissement, auquel cas les taux d’intérêt sont plus élevés, ou plusieurs membres obtiennent des prêts individuels et deviennent co-débiteurs.
Alors que dans le premier cas, le niveau du taux d’intérêt met en péril la durabilité du projet, le premier implique plusieurs problèmes opérationnels.

RC recrute parmi un groupe de jeunes politiquement engagés appartenant à la classe moyenne, qui sont soit incapables d’acheter une propriété, soit réticents pour des raisons idéologiques ou parce qu’ils sont impliqués dans un petit héritage en copropriété / famille.

En cas d’achat d’une maison, seul un Une poignée de personnes serait capable de mobiliser des capitaux.

Celles qui disposaient d’argent libre flottant étaient prêtes à investir dans un tel projet et celles qui étaient de bons débiteurs du point de vue des institutions financières se chevauchaient pour la plupart.

Cette situation engendre deux problèmes structurels.

Premièrement, cela constitue des différences de statut au sein de la coopérative enracinées dans les différents risques que les personnes prennent dans le projet.

Si les débiteurs et les investisseurs se chevauchent, l’attachement au projet par le risque qu’ils prennent limite leur mobilité. Cette situation efface également l’idée de la prise de décision horizontale, car ceux qui sont plus engagés exigent matériellement une plus grande part dans la prise de décision.

Dans ce cas, les différences de statut entre locataires et investisseurs / débiteurs ne peuvent être atténuées que sur le long terme. Parallèlement à la disparition de l’hypothèque, le statut d’une relation classique entre l’immobilier et le locataire peut devenir lentement celui d’adhésion à la coopérative.

Conclusion. Les difficultés du logement coopératif dans les PECO : une question de contraintes structurelles, pas de carences culturelles

Une des conclusions que nous avons tirées de notre expérience est que nous ne pouvons pas copier des exemples occidentaux pour notre projet de coopération. La différence dans le secteur bancaire, en particulier dans l’évaluation du risque lié aux prêts, et l’absence de subventions de l’État constituent un environnement structurel très différent et nous incitent à inventer des solutions différentes de celles de nos alliés coopératifs en Europe occidentale.

Dans le cas de Mietshäuser Syndikat, la formation du réseau était liée au boom des coopératives de logement en Allemagne, à la libération du capital accumulé par la classe moyenne lors des trentes glorieuses par héritage.

Il était également soutenu par la disponibilité de prêts bon marché et par le mouvement de squat en tant que base organisationnelle et politique.

Par rapport à de tels exemples, nous sommes convaincus que nos difficultés découlent d’un problème structurel et non d’un problème culturel.

Nous sommes conscients des efforts pour réaliser une vie en coopérative en Hongrie à partir du début du 20ème siècle.

Le socialisme a symboliquement mis le logement sous la propriété commune, mais il a en fait créé un système de quasi-propriété centré sur la norme de la famille nucléaire.

Après la privatisation du logement socialiste, processus dynamisé non seulement par des considérations politiques en faveur d’une société de marché, mais aussi par le grave manque de financement des gouvernements locaux, la forme dominante de logement restait la propriété individuelle.

Dans ces conditions, cependant, nous pensons qu’aujourd’hui nous sommes confrontés à une poussée structurelle en faveur de projets comme le nôtre.

La crise du logement et la crise de la conversion des capitaux poussent la jeune classe moyenne à la location, mais c’est une solution instable et de moins en moins durable.

Contrairement à cela, le logement coopératif offre une solution de logement stable et, par le biais d’institutions de réciprocité, il est complété par des stratégies informelles de subsistance.

Actuellement, on assiste à un nouvel essor des prêts hypothécaires, qui ne sont accessibles qu’à des segments beaucoup plus restreints de la société hongroise qu’auparavant, en conséquence des réactions de la réglementation et des marchés à la grande vague de prêts hypothécaires en défaut après la crise.

Cela signifie que de plus en plus de personnes abandonnent le modèle d’accession à la propriété basé sur l’endettement individuel, qui est également le seul modèle de logement préconisé par le gouvernement actuel.

Ces personnes ne disparaissent pas, pas plus que la capitale ne cherche de filières alternatives sur le marché du logement.

Ainsi, de nouvelles formes de propriété du logement, de tenure et de financement vont nécessairement se développer dans la période à venir.

La question est de savoir si ces nouvelles formes ne seront que du marché et de l’exploitation, ou s’il est également possible de développer de nouveaux modèles progressifs dans les fissures qui s’ouvrent.

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Une solution possible

31 Mai 2019 par Pablo Caballero
Pablo Caballero est l’ancien Secrétaire-Général de la FUCVAM et siège actuellement au Conseil de l’École des Coopératives de la FUCVAM, ENFORMA.

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