Paru dans la revue "Urbanisme" de septembre-octobre 2011

La crise du logement est devenue massive en France, elle touche maintenant plus de 10 millions de personnes, selon le dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre, les plus affectées étant évidemment celles qui se trouvent totalement privées de logement ou très mal logées, soit plus de 3,6 millions de personnes.

Cette crise frappe de plus en plus les classes moyennes, tant pour la location que pour l’accession à la propriété.

Le coût du logement a augmenté de 107 % en dix ans tandis que les revenus ne croissaient que de 17 %. Sur un même stock de logements identifiés, le montant des loyers a enregistré une hausse de 47 % au fil des relocations. Et les accédants à la propriété doivent y consacrer près de 43 % de leurs revenus, alors que les banques considèrent que la limite supérieure d’endettement pour l’octroi d’un prêt est de 33 %. Ces quelques éléments suffisent à montrer l’échec ou l’inefficacité des politiques publiques qui se sont succédées depuis des décennies en matière de logement.

Certaines ont même pu contribuer à l’aggravation de la crise, en stimulant une production de logements plus orientée vers l’offre de mesures de défiscalisation que vers la réponse aux besoins effectifs de la population. En cinq ans, la défiscalisation a représenté l’équivalent de dix ans de politique de logement.

De façon plus générale, nous assistons à une financiarisation du logement et de la ville, qui a pour principal moteur la spéculation foncière et immobilière.

Certes, dans une conjoncture internationale difficile, les marges de manœuvre sont limitées, il serait donc temps que les décideurs locaux et nationaux reconnaissent que le système administré est dans une impasse.

Il est urgent de repenser le logement au-delà de la seule alternative location / propriété individuelle.

Ils y sont invités par de multiples initiatives de groupes de citoyens et d’associations prêts à expérimenter d’autres formes d’habitat, pour peu que soit créé un cadre juridique sécurisant ces projets et encadrant les politiques publiques les soutenant.

Ces initiatives partent du constat que l’accession à la propriété individuelle pour échapper à la location à fonds perdus est une perspective de plus en plus inaccessible.

La sécurité individuelle peut aussi passer par des solutions collectives. Celles-ci prennent des formes multiples : habitat en auto-promotion, coopératives d’habitation, habitat coopératif diffus et divers projets d’habitat groupé participatif.

Ces différentes formes partagent un certain nombre de préoccupations concernant les ravages de la spéculation, la place des habitants dans la décision et la gestion, et l’importance de la solidarité.

Le modèle coopératif existe depuis de nombreuses années dans beaucoup de pays voisins comme la Suisse, l’Allemagne ou les pays scandinaves, mais aussi ailleurs, en Amérique du Nord ou du Sud.

Ce modèle a d’ailleurs fonctionné en France au cours du XXe siècle, jusqu’en 1971 où Albin Chalandon l’a aboli, après avoir initié en 1969 le « Concours international de la maison individuelle ».

Ce modèle est fondé sur un rapport original à la propriété. La coopérative est propriétaire des logements qu’elle loue à ses coopérateurs en échange d’un loyer et d’achat de parts sociales. Les habitants sont donc propriétaires collectivement du bien, mais locataires individuellement.

Ce système permet de sortir durablement un bien de la spéculation : la valeur des parts sociales, encadrée, est déconnectée de la valeur du bien ; si l’immeuble est revendu, la plus-value ne peut pas être distribuée entre les associés.

La coopérative propose un autre rapport au patrimoine : la fonction de résider et l’intérêt collectif priment sur l’investissement immobilier et l’enrichissement financier individuel.

La coopérative repose également sur les valeurs d’équité, de transparence dans la gestion et de participation de chacun aux décisions.

La démocratie s’y applique selon le principe "une personne = une voix", quel que soit le nombre de parts sociales détenues.

Si l’on pousse le modèle non spéculatif plus loin, on pourrait envisager un démembrement de la propriété, en distinguant le droit de propriété du foncier, celui du bâti et le droit d’usage.

Ainsi l’habitat coopératif prendrait un caractère d’intérêt général qui justifierait un soutien plus accru des collectivités, car l’habitat serait considéré non comme une rente, mais comme un droit d’usage où le sol, voire le bâti, resteraient la propriété de la collectivité (ce qui est régi en France par les articles L 451-1 à L 451-12 du Code rural et de la pêche maritime sous le terme de bail emphytéotique, ou dans d’autres pays sur le modèle des Community Lands Trusts).

L’habitat coopératif est participatif s’il associe les habitants à la conception et à la gestion de leur habitat.

En pratique, les habitants peuvent choisir de diminuer leur espace privatif, et de mutualiser des espaces communs tels que chambres d’amis, salles de jeux pour les enfants, buanderies, ateliers, de manière à bénéficier d’équipements plus performants et à optimiser l’utilisation de l’espace.

Cette participation peut guider les révolutions architecturales nécessaires pour tenir compte de la diversification des modes de vie, des recompositions familiales, de la lutte contre l’isolement, des adaptations de l’habitat au télétravail et à la dépendance de résidents vieillissant.

De tels habitats répondent également aux enjeux urbanistiques de densification urbaine, de lutte contre l’étalement, d’inscription de l’habitat dans la vie et les activités des territoires (vie de quartier, de village, d’agglomération...), de promotion des transports en commun... La multiplication des coopératives d’habitation contribuerait activement à l’émergence d’un habitat accessible à tous, créateur de lien social et ouvert sur le quartier, véritable laboratoire d’écologie sociale. Un partenariat avec des bailleurs sociaux renforcerait et garantirait cette dimension sociale.

Tout cela existe, mais à l’étranger ! Ainsi, l’habitat coopératif a souvent précédé les éco-quartiers comme le quartier Vauban de Freiburg, ou le quartier Eva-Lanxmeer aux Pays-Bas. Sous la pression de groupes et d’associations, la question de la reconnaissance de l’habitat coopératif a déjà fait l’objet de propositions de loi ou d’amendements qui n’ont pas abouti.

Depuis 2009, plusieurs parlementaires posent régulièrement des questions écrites au Gouvernement, sans réponse satisfaisante. D’ores et déjà, une première coopérative d’habitants a vu le jour à Villeurbanne, le Village Vertical, avec le partenariat d’un bailleur social et des collectivités locales.

Mais son statut est précaire et ne permettra ni une large diffusion ni une durabilité de ce concept. Les formes juridiques tout comme les mécanismes de financement prévus par le législateur sont pensées pour permettre soit la location, soit la propriété individuelle, mais rien n’est envisagé concernant la propriété collective d’un bien immobilier à vocation de résidence principale.

Aussi lançons-nous cet appel pour qu’un statut propre à ce troisième type d’habitat soit établi, afin que puissent s’engager dans cette voie tous ceux qui le souhaitent (habitants et collectivités publiques), tout en leur apportant la sécurité juridique requise et en reconnaissant le caractère d’intérêt général de telles initiatives.

Signataires : Fondation Abbé Pierre, Habicoop,

Claude Alphandéry (président du CNIAE),

Genviève Azam (maître de conférence en économie et chercheuse),

Patrick Bouchain (architecte), Pierre Calame (président de la Fondation Charles Léopold Mayer),

Roland Castro (architecte et urbaniste),

Sylvette Denefle (professeure de sociologie),

Dominique Gauzin-Muller (architecte),

Françoise-Hélène Jourda (architecte),

Marie-Noëlle Lienemann (présidente de la FNSCHLM),

Philippe Madec (architecte et urbaniste),

Olivier Mongin (écrivain et directeur de la revue Esprit),

Edgar Morin (sociologue et philosophe),

Jacques Prades (maître de conférence et président de Cerises),

Vincent Renard (économiste, directeur de recherche au CNRS et conseiller à la direction de l’IDDRI),

Max Rousseau (doctorant en sciences politiques),

Bernard Stiegler (philosophe),

Frédéric Tiberghien (ancien délégué interministériel à l’économie sociale),

Patrick Viveret (philosophe),

Chris Younes (philosophe).

Pétition
http://www.habicoop.fr/spip.php?article422

Site de habicoop (coopérative d’habitants)
http://www.habicoop.fr/

Projet dans le Rhône :
Le Village vertical – Villeurbanne
http://www.habicoop.fr/spip.php?article93

Coop en Germ’ St germain aux Monts d’Or
http://www.habicoop.fr/spip.php?article120

HaCoNoVi – Villeurbanne
http://www.habicoop.fr/spip.php?article382

Groupe du 4 mars – Lyon
http://www.habicoop.fr/spip.php?article406

Groupe Chamarel - Est Lyonnais
http://www.habicoop.fr/spip.php?article409